u 课程背景

2021年，国家税务部门数字智能管税将税收征管提升到一个新高度，增值税开票电子底账、部门涉税数据共享、申报数据交叉比对、风险分级管理导向，全方位的信息**，使得企业税收风险节节攀升，企业面临着前所未有的财税信息全面“透视”，房地产和建筑业全流程、全税种涉税问题一览无余。面对新的形势和新的挑战，企业应积极备战，加强风险管控。

本课程结合最新国家税收政策和湖南省税收政策，由国内著名财税专家帮助企业梳理房地产和建筑业经营全程中的增值税、企业所得税、土地增值税、个人所得税扣缴、契税、土地使用税、印花税等税种管理方面存在的风险点，帮助您及时发现问题，全面提高您的税收风险管控技能。

u 课程亮点

1、分析房地产建筑业全流程全税种风险，拓宽财税管理人员的管税视野

2、厘清增值税纳税义务发生时间和企业所得税的收入确认时间

3、准确判断增值税进项税额抵扣的“负面清单”

4、透析企业成本、费用、税金扣除的风险，把握企业所得税汇缴重点

5、解析房地产、建筑业成本核算对象、成本核算项目及成本分摊方法

6、梳理土地增值税清算全流程存在的税收重点问题

7、比较土地增值税清算对象、五大扣除项目与会计、企业所得税差异

8、明确揭示企业全员全额扣缴个人所得税的风险点

9、介绍土地使用税、房产税、契税、印花税主要风险及相关政策

u 报名须知

课程类别：中财讯【实操】课题

参加对象：财务总监、财务部长、财务经理、财务主管、财会人员

培训时间：2021年4月20-21日（周二/周三）09:00-12:00  13:30-16:30

培训地点：长沙市华天精选酒店湘雅路店（长沙市开福区湘江中路一段113号）

u 中财讯专家讲师团——陈萍生老师

中国注册会计师、注册税务师，中财讯特聘教授。曾为国家税务总局稽查局专项税收检査组成员和税收业务咨询服务组成员。近年来在国家级刊物发表税收业务文章200多篇，出版个人专著6部。国家税务总局组织编写的《税务稽查案例》和《房地产稽查实务》编写组主要成员。

Ø 课程纲要

一、增值税实务操作与风险防控

1、房地产建筑业一般计税方法与简易计税方法判断分析管理

2、房地产业交房前预收账款预缴增值税计算方法和交房后一次性结转收入增值税纳税义务发生时间风险管控

3、销售现房一次性收款、分期收款、按揭销售和委托代销方式下，增值税应纳税额和销项税额计算时点管控

4、建筑业预收账款预缴增值税计算方法及会计处理

5、建筑业按进度收款、一次性收款、分期收款、赊欠账款等方式下，增值税应纳税额和销项税额计算时点

6、建筑业工程分包抵减增值税销售额的计算方法和会计处理分析

7、混合销售收入和兼营收入的最新政策处理

8、购买土地和支付拆迁补偿费环节支出金额抵减增值税销售额的计算方法和会计处理分析

9、销售不动产和销售建筑服务环节中代收代付费用增值税风险管理

10、一般计税方法进项税额进项税金七大不得抵扣事项风险分析

11、新老项目并存期间老项目和新项目增值税进项税额划分的计算方法解析

12、企业经营过程中企业办公费用、销售费用进项税额抵扣风险把控

13、企业筹办期各项支出进项税额抵扣分析

14、境外支付设计费用等扣缴增值税风险分析

15、利息费用和相关融资费用进项税额抵扣风险防控

16、租入固定资产和不动产进项税额抵扣风险管理

17、企业投资金融商品缴纳增值税风险管理

二、企业所得税实务操作与风险防控

1、房地产业完工前收入和完工后收入会计与所得税收入确认调整分析

2、预收账款和完工进度收入会计确认与所得税收入确认调整分析

3、房地产、建筑业成本核算对象确定，成本项目具体范围和共同成本分配方法等

4、年度后续成本费用企业所得税成本与会计成本差异调整

5、房地产开发中拆迁补偿、公共配套设施、地下车位的成本核算与税收处理

6、建筑业直接人工、直接材料、机械使用费、其他直接费用、间接费用和分包成本会计核算范围与税收处理差异

7、利息费用及相关融资费用的会计处理与税收处理。利息费用资本化和费用化列支按什么标准区分？境内关联方融资借款符合哪些条件可以不受债资比例限制？

8、房地产预售和交房时一般计税土地成本和拆迁补偿费抵扣销售额冲减销售成本的核算

9、企业成本费用所得税前扣除判断原则的运用分析

10、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读，企业那些费用可以用收款收据、分割单和证明税前列支

11、公司筹办期间发生的开办费会计处理与税收处理分析

12、企业发生的期间费用哪些有税法限制的标准和范围，解析职工福利费范围、广告费业务宣传费、业务招待费、职工教育经费、工会经费、捐赠支出、赞助支出、佣金手续费、**管理费、各种保险费等税前扣除要求

13、固定工、合同工、临时工、农民工、劳务派遣人员和返聘退休退人员的工资薪金税前扣除的要点分析

14、固定资产、无形资产、长期待摊费用取核算重点分析，取得时、后续计量时和处置时哪些方面有涉税风险？

15、企业各项资产发生损失税前扣除新规定分析，坏账损失、资产减值损失、违约金损失、赔偿损失税前扣除要点

16、税金及附加税前扣除的最新规定与会计核算

三、个人所得税扣缴实务操作与风险防控

1、全流程全员全额扣缴个人所得税风险管理

2、代开增值税发票支付个人所得扣税风险管理

3、税前所得合同与税后所得合同扣税风险管理

4、合同工、农民工、退休人员、临时工扣税政策要点

5、企业支付兼职顾问费扣税风险处理

6、企业支付董事费扣税风险管理

7、报销个人车辆使用费和通讯费扣税风险管理

8、支付置业顾问佣金、手续费扣税风险及处理

9、支付员工辞退费用扣税风险管理

10、企业支付一次性年终奖扣税风险管理

11、营销中实物奖励、赠送礼品扣税风险管理

12、税后留存和资本公积转增股本风险处理

13、公司股份制改造个人所得税风险管理

14、股东或员工个人借款年终未归还风险管理

15、发放一次性年终奖扣税风险管理

16、支付个人利息费用扣缴个人所得税风险管理

17、公司并购重组个人所得税风险管理

四、土地增值税实务操作与风险防控

1、土地增值税的征税对象和范围，无产权的地下建筑物和公共配套设施，是否征收土地增值税？

2、土地增值税清算对象分类，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分类，销售旧房如何预征和清算？

3、土地增值税的预征，哪些类型房产不预征土地增值税？什么情况下可以实行核定征收？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的变化

4、土地增值税清算的两种类型和清算时点，包括清算责任和清算时点的选择，土地增值税清算后后再转让房地产处理？

5、土地增值税项目清算收入的范围及确认，包括应收未收款房款、价外费用、折扣折让、销售退回，面积补差、违约金收入是否缴纳土地增值税？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税清算收入如何计算确定？跨营改增期的项目清算时，清算项目收入如何确定？

6、房地产企业所得税六大成本和土地增值税项目清算5大扣除项目详细解析

7、土地成本和拆迁补偿费成本如何确认。营改增后，一般计税项目开发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额，其土地成本和拆迁补偿费成本是否需要调减？两种确定方法中哪一种对企业有利？

8、开发成本合法票据认定、拆迁补偿费用、政府许可规费成本化或费用化区分、装修费用扣除政策分析，公共配套设施费用、开发间接费用（总部费用和项目部费用的归集划分）政策分析

9、开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）扣除政策分析，利息费用是单独计算扣除还是计入开发成本扣除？

10、税金及附加在“营改增”前后的变化分析，什么情况下城建税及教育费附加能全部扣除？什么情况下不能全部扣除？

11、加计扣除政策分析，转让哪些开发产品不能加计扣除？

12、扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法，包括占地面积法、建筑面积法以及其他合理方法等的使用方法，连体楼土地成本和开发成本如何分摊？

13、特殊事项的土地增值税处理，包括拆迁补偿房屋、合作建房、房地产投资、股权转让和委托代建等土地增值税政策解析。

五、其他税收实务操作与风险防控

1、取得土地环节土地使用税、契税纳税时间和计税依据管理

2、房地产销售开发产品环节土地使用税和印花税的风险管理

3、自用的房屋、样板房、配套设施、地下室的房产税政策分析

4、开发产品自用、出租的房产税和印花税风险管理

5、全流程印花税检查的主要风险管理（应税合同、实收资本、资本公积、核定征收与查账征收、含税合同与不含税合同等）

6、企业重组、注销环节的各税种风险管理

六、增值税发票高风险事项管控

1、虚开增值税发票定性司法解释

2、虚开增值税专用发票和普通发票定罪量刑新标准

3、提前开增值税专票和**代开增值税专票的定性处理

4、资金回流虚开增值税发票判断的10个特征

5、取得走逃失联增值税专用发票的政策处理

6、开票方与收款方不一致的增值税专用发票的处理

7、合同中增值税发票重要性条款的约定要点

8、增值税电子普通发票的法律效力及相关规定

9、企业丢失增值税专用发票丢失的处理和逾期未抵扣发票的处理

七、互动答疑